|
Rechtliches:
|
|
Dienstag, 23. Feb. 2010
|
|
Rechtliche Besonderheiten bei Miet- und Leasingverträgen
|
|
|
|
Um der gegenwärtigen wirtschaftlichen Realität begegnen zu können, werden Verträge immer komplexer, da man sämtlichen Bedingungen gerecht werden will.
Ein typisches Beispiel hierfür ist der hauptsächlich für Büro-und/oder Handelszwecke abzuschließende Mietvertrag, der sehr oft mit dem Leasingvertrag verwechselt wird. Diese scheinbare Ähnlichkeit muss aber beachtet werden, da eine eventuelle Nachprüfung sowohl in rechtlicher als auch steuerlicher Hinsicht erhebliche Auswirkungen haben kann.
A. Allgemeine Betrachtung
Der Mietvertrag ist eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter als Eigentümer einer Sache und dem Mieter, welche die entgeltliche Gebrauchsüberlassung dieser Sache zum Gegenstand hat, wobei der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter ist dagegen verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu zahlen. Der Mietvertrag ist in den Art. 1446-1453 des rumänischen Zivilgesetzbuches geregelt.
Andererseits liegt gemäß dem Regierungsbeschluss Nr. 51/1997 ein Leasingvertrag vor, wenn der Leasinggeber dem Leasingnehmer eine Sache gegen ein in Raten zu zahlendes Entgelt zum Gebrauch überlässt und sich zusätzlich verpflichtet, dem Leasingnehmer eine dreifache Option anzubieten: Danach ist der Leasingnehmer berechtigt, am Ende der Mietzeit zwischen (i) dem Kauf des Mietobjektes, (ii) der Verlängerung der Mietzeit und (iii) der Auflösung des Leasingvertrages zu wählen.
Unter Berücksichtigung des oben Dargestellten und der relevanten Praxis in diesem Bereich ist zu erläutern, dass sich der Leasingvertrag vom Mietvertrag hauptsächlich durch die Kaufoption. des Leasingnehmers/Mieters unterscheidet.
C. Risiken im Falle einer Nachprüfung
Auflösung des gesamten Mietvertrages
Enthält der Mietvertrag eine Kaufoption, so ist das gesamte Rechtsgeschäft nichtig, wenn gemäß dem Regierungsbeschluss Nr. 51/1997 der Vermieter nicht berechtigt ist, ein Leasinggeschäft abzuschließen.
Die Berechtigung zum Abschluss von Leasingverträgen haben ausschließlich Gesellschaften, die (a) ein Stammkapital von mindestens EUR 200.000,00 haben und (b) als Haupttätigkeit gemäß ihrer Grundurkunde Leasinggeschäfte betreiben. Handelt es sich um Finanzierungsleasing, müssen von den Leasinggesellschaften zusätzliche Konditionen erfüllt werden, z. B. (i) müssen diese als Aktiengesellschaften organisiert werden und (ii) bestimmte Zustimmungen der rumänischen Nationalbank sind einzuholen.
Es kann zur Beschlagnahme der gesamten Erträge des Vermieters aus dem Mietvertrag kommen, wenn gemäß den maßgeblichen Regelungen des Regierungsbeschlusses Nr. 51/1997 tatsächlich ein gesetzwidriges Leasinggeschäft vorliegt.
Wesentliche steuerrechtliche und buchhaltungsbezogene Problemen infolge der Nichteinhaltung der vorgeschriebener Regelungen betreffen die unterschiedliche bilanzielle und steuerrechtliche Behandlung eines (i) Mietvertrages, (ii) eines Finanzierungsleasings und eines (iii) Operativen Leasings.
Im Einzelnen werden Mietverträge steuerrechtlich ziemlich ähnlich behandelt wie Verträge über Operatives Leasing, letztgenannte werden jedoch völlig anders als Finanzierungsleasingverträge betrachtet.
Der wesentliche Unterschied zwischen diesen zwei Leasingverträgen ist in der rumänischen Abgabenordnung geregelt und besteht darin, dass bei einem Finanzierungsleasing der Leasingnehmer als wirtschaftlicher Eigentümer des Vertragsgegenstandes betrachtet wird und deswegen grundsätzlich die steuerlichen Abschreibungen vornehmen kann. Bei Operativen Leasing werden die Abschreibungen vom Leasinggeber als rechtlichen Eigentümer der Sache durchgeführt. In diesem Fall darf der Leasingnehmer nur die Leasingraten steuerlich absetzen.
D. Fazit und Ausblick
Heutzutage beschränken sich die Mietverträge wegen der Komplexität der Rechtsverhältnisse nicht mehr auf die Standardbestimmungen, wonach der Vermieter dem Mieter eine Sache vermietet Diese Verträge sind wesentlich umfangreicher geworden und ähneln anderen Rechtsstrukturen. Damit die oben genannten Risiken vermieden werden können, ist es zwingend erforderlich, dass die Parteien eine Kaufoption in den Mietverträgen nur dann vorsehen, wenn alle Bedingungen für den Abschluss eines Leasingvertrages vorhanden sind.
Von Zsuzsa Nagy, Rechtsanwältin
Kontakt und weitere Informationen:
STALFORT Legal. Tax. Audit.
Bukarest - Sibiu - Bistrita - Berlin
Büro Bukarest:
Tel.: +40 - 21 - 314 46 57
Fax: +40 - 21 - 315 78 36
E-Mail: bukarest@stalfort.ro
Web: www.stalfort.ro
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Artikel versenden
Druckversion
