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Donnerstag, 14. Mär. 2013

Neue Regelungen zur Registrierung von Mietverträgen

 
Im Amtsblatt Rumäniens, Teil I, Nr. 16 vom 9. Januar 2013 wurde die Anordnung des Vorsitzenden der Nationalen Steueragentur (rum. Agenţia Natională de Administrare Fiscala - ANAF) Nr. 1985/2012 bezüglich der Genehmigung des Registrierungsverfahrens für Miet- und Treuhandverträge veröffentlicht.

Hintergrund

Laut Art. 1798 des neuen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gelten Mietverträge, die als Privaturkunden (sub semnătură privată) unterzeichnet wurden, als vollstreckbare Titel für die Zahlung der Miete, falls sie zuvor bei dem Finanzamt registriert wurden. Die Nationale Steueragentur hat ein neues Verfahren erarbeitet, das für die Registrierung dieser Verträge angewandt wird.
"Um vollstreckbar zu sein, müssen alle als Privaturkunde unterzeichneten Mietverträge bei dem Finanzamt registriert werden. Dies gilt auch für Mietverträge, die von Unternehmern (profesionişti) abgeschlossen werden", erklärt ANAF in einer Pressemitteilung vom 01.11.2012. Betroffen sind also nicht nur Vermieter, die Einkommenssteuer auf die Miete zahlen, sondern auch juristische Personen, die als Unternehmer vermieten.

Neuregelung

Durch die Verordnung. 1985/2012 wird in detaillierter Weise das Registrierungsverfahren für Mietverträge, die von juristischen oder natürlichen Personen als Vermieter abgeschlossen wurden, festgelegt. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich die juristische oder natürliche Person als Steuerzahler angemeldet ist.
Für die Registrierung der Mietverträge müssen zwei ?Erklärungen zur Mietvertragsregistrierung (rum. declaratie de inregistrare a contractelor de locatiune)? bei dem Finanzamt eingereicht werden. Zusätzlich muss der Mietvertrag in Original und Kopie vorgelegt werden. Das Finanzamt bescheinigt die Übereinstimmung der Kopie mit der originalen Fassung des Mietvertrags und händigt dem Vermieter das Original wieder aus. Schickt der Vermieter die Erklärung per Post mit Empfangsbestätigung, muss er dieser lediglich eine beglaubigte Fassung des Mietvertrages beifügen.
Mit derselben Erklärung können auch Änderungen oder Beendigungen von Mietverträgen bei dem Finanzamt registriert werden. Hierfür sind die nötigen Beweisdokumente einzureichen bzw. hat der Vermieter die Änderung bzw. Beendigung anzuzeigen.
Die Verträge werden mit dem Datum der Einreichung der Dokumente bei der Registratur des Finanzamts oder dem Datum des Posteinganges registriert. Die Mietverträge werden infolge dessen innerhalb von 5 Tagen ab Eingang in elektronisch Mietvertragsregister (rum Registrul contractelor de locatiune) des jeweiligen Finanzamts, registriert.

Zuvor eingeführte Erleichterungen bei Firmengründungen
Die Neuregelung ergänzt eine 2012 eingeführte Vereinfachung bei Firmengründungen und SItzverlegungen. Hierfür musste in der Vergangenheit die Verfügbarkeit des Sitzes beim Finanzamt bescheinigt werden. Mit dem 11.02.2012 entfiel dies aufgrund der Anordnung 108/ 2012 - die Ausstellung des Zertifikats und der Bescheinigung für die Nutzung des Gesellschaftssitzes wird seitdem zusammen mit dem Antrag auf Eintragung der Gesellschaftsgründung direkt beim Handelsregister angefordert. Das Handelsregister übermittelt alle Unterlagen per E-Mail an das Finanzamt, das in höchstens einem Tag das Zertifikat und die Bescheinigung ausstellt. Es entfällt seither ein separater Gang zum Finanzamt, da alle Unterlagen auf einmal beim Handelsregister eingereicht werden können.

Auswirkung

Hat der Vermieter den Mietvertrag bei dem Finanzamt registriert, muss er seinen Mieter nicht mehr auf Zahlung der Miete verklagen. Vielmehr kann er direkt einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung beauftragen. Dieser lässt in einem kurzen Verfahren beim zuständigen Vollstreckungsgericht den Vertrag mit einer Vollstreckungsklausel versehen und die Vollstreckung genehmigen.
Die Verordnung Nr. 1985/2012 und die verbesserte Zusammenarbeit zwischen Finanzämtern und dem Handelsregister verschaffen in Verbindung mit der Regelung des Art. 1798 BGB in der Praxis allen Vermietern Vorteile, eröffnen sie doch schnelle Lösungen zum Vorgehen gegen Mieter, die ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Dem Vermieter wird also eine zeit- und kostenaufwändige Klage auf Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung erspart.
Fraglich ist indes, was passiert, wenn der Gerichtsvollzieher nichts zu vollstrecken hat und/oder der Mieter das Haus nicht verlassen will. Für die Räumung der Immobilie (Entfernung der Mieter) ist laut neuem BGB (Art. 1831) ein Gerichtsurteil erforderlich. Insoweit wird der Mieter geschützt; für den Vermieter bedeutet die Räumung ein zeitaufwändiges Verfahren mit unsicherer Zukunft.
Insgesamt u. E. eine durchaus ausgewogene und praxisfreundliche Regelung.

Ein Beitrag von RAin Patricia Ioana Faure

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