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Montag, 28. Jan. 2013

Häufige Fehler bei der Entwicklung von Photovoltaikprojekten

 
Bei der Entwicklung von Photovoltaik ("PV"-) Projekten in Rumänien sind zahlreiche gesetzliche Vorschriften aus unterschiedlichen Rechtsbereichen zu beachten. Insbesondere im baurechtlichen Bereich ist der Entwickler mit der Aufgabe konfrontiert, zahlreiche in keiner Weise zusammengefasste und somit unüberschaubare Rechtsnormen zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund kommt es oft dazu, dass wesentliche Fehler auftreten, welche die gesamte Projektentwicklung gefährden. Besonders häufig geschieht dies im Genehmigungsverfahren. Die häufigsten Fehler werden nachfolgend beschreiben:

Keine oder nur unvollständige Grundstückssicherung

Die gesetzmäßige Ausstellung einer Baugenehmigung für die Durchführung der Bauarbeiten setzt den vorherigen Erwerb eines dinglichen Rechts an sämtlichen Grundstücken, auf denen die Arbeiten folgen, voraus. Hierfür ist ein beurkundeter Vertrag erforderlich. Oft werden derartige Verträge durch privatschriftliche Urkunden ersetzt, sodass kein dingliches Recht zu Stande kommt.
Grundstücke, die sich im Eigentum von Gebietskörperschaften (z. B. Gemeinden) befinden, können nur infolge der Bestellung eines Konzessionsrechts bebaut werden. Hierfür ist ein speziell geregeltes, kompliziertes Verfahren zu durchlaufen.
Ein anderer häufiger Fehler besteht darin, dass nicht alle erforderlichen Grundstücke gesichert werden (z.B. werden die Grundstücke, die für die Kabeltrasse oder für die Errichtung der Netzanschlussanlage erforderlich sind, nicht gesichert).

Unvollständige/ mangelhafte Dokumentation
Zu Beginn des Genehmigungsverfahrens wird ein Urbanismuszertifikat (certificat de urbanism - nachfolgend "CU" genannt) eingeholt, das alle für die Baugenehmigung erforderlichen Unterlagen (Genehmigungen, Studien Dokumentationen, etc.) festlegt. Die im CU festgelegten Unterlagen sind zwingend erforderlich und vor der Ausstellung der Baugenehmigung einzuholen.
Häufig kommt es vor, dass weitere Zustimmungen, Avise und Genehmigungen nach dem Gesetz zwar zwingend erforderlich, aber nicht in dem CU erwähnt sind. Auch diese sind natürlich vor der Ausstellung der Baugenehmigung einzuholen.
Ein weiterer oft angetroffener Fehler besteht darin, dass die der Baugenehmigung zu Grunde liegende Dokumentation nicht vollständig ist. Schließlich treffen wir häufig Dokumente an, deren Form und/ oder Inhalt gesetzlich geregelt sind, die jedoch unter Nichtbeachtung der entsprechenden Vorschriften ausgestellt werden.

Kein Gebietsbebauungsplan

Sofern sich das zu bebauende Grundstück im Außenbereich der betreffenden Stadt oder Gemeinde befindet, muss dieses i.d.R. in den Innenbereich übertragen werden. Dies erfolgt infolge der Genehmigung eines Gebietsbebauungsplans (plan urbanistic zonal nachfolgend "PUZ" genannt), wofür wiederum ein Verfahren (Einholung spezifischer Zustimmungen und Genehmigungen, Erstellung der erforderlichen Dokumentationen, Bekanntmachung des PUZ) durchzuführen ist.
Oft ergibt sich fälschlicherweise aus dem CU (entweder aus Versehen oder aufgrund unrichtiger Gesetzesauslegung durch die ausstellende Behörde), dass ein PUZ entbehrlich sei,. Auch wenn die gesetzlichen Bestimmungen hierzu etwas unklar formuliert sind, sind sie u. E. im Sinne der Erforderlichkeit eines PUZ für die Entwicklung von PV- Projekten auszulegen, sodass auch in solchen Fällen ein PUZ zu genehmigen ist.

Keine Umwidmung

Die Durchführung von Bauarbeiten ist nur dann möglich, wenn das Grundstück entsprechend seiner Nutzungsart, d.h. als Bauland gewidmet ist. Dennoch wird die Baugenehmigung oft ohne eine vorherige Umwidmung ausgestellt.
Für im Innenbereich gelegene Grundstücke existiert, wie in einem früheren Beitrag dargestellt, aufgrund kürzlich in Kraft getretener Neuregelungen ein vereinfachtes Verfahren.

Auswirkungen

Jeder der o.g. Mängel kann grundsätzlich die Gültigkeit der Baugenehmigung beeinflussen und zu ihrer Annullierung führen. Der Eintritt gewisser Mängel vor der Ausstellung der Baugenehmigung kann zu deren Verweigerung und somit zur Verzögerung des Baubeginns führen. Zudem droht der Ablauf der befristeten Netzanschlussgenehmigung. Nicht zuletzt gefährdet die mangelhafte Projektentwicklung die Finanzierungschancen.
Selbst wenn die Sicherung der Gesetzmäßigkeit des Genehmigungsverfahrens zum Großteil Aufgabe der Behörden ist, kann dies im Falle einer Klage auf Annullierung der Baugenehmigung nicht als Argument für deren Rettung dienen. Daher muss der Bauherr diese auch selbstständig überprüfen und bestätigen; das Risiko mangelnder Erfahrung und Rechtskenntnisse (kleinerer) Behörden trägt letztlich er. Mangelt es auch dem Bauherrn an dem nötigen Know How, können sogar unheilbare Mängel im Zuge der Projektentwicklung auftreten.

Ein Beitrag von Raluca Lefticariu, Avocat.


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