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Mittwoch, 25. Apr. 2012

Praxisrelevante Novellierungen des Pachtvertrages im neuen BGB (I)

 
Das neue Bürgerliche Gesetzbuch Rumäniens ("BGB"), das am 01.10.2011 in Kraft getreten ist, hat zahlreiche Institute des rumänischen Zivilrechts, darunter auch den Pachtvertrag, novelliert. Das alte Pachtgesetz Nr. 16/ 1994 ("Pachtgesetz"), dessen Bestimmungen betreffend Abschluss bzw. Sicherung der Drittwirkung eines Pachtvertrages veraltet bzw. formalistisch waren, wurde durch Art. 1836 ff des neuen BGB völlig abgeschafft und ersetzt.

Gegenstand und Zweck des Pachtvertrages. Unterscheidung vom Erbbaurechtsvertrag

Ähnlich wie im alten Pachtgesetz bezieht sich der Pachtvertrag nach dem neuen BGB weiterhin nur auf landwirtschaftliche Güter wie z.B. Ackerflächen, die zur landwirtschaftlichen Nutzung bestimmt sind. In dieser Hinsicht bestehen zwischen dem Pachtvertrag im rumänischen Recht nach wie vor Unterschiede zu demjenigen nach deutschem Recht: nach letzterem können auch weitere Güter (wie z.B. Bauflächen oder bereits errichtete Anlagen) Gegenstand eines Pachtvertrages bilden.

Für die Nutzung bzw. Bebauung fremder Bauflächen ist es im rumänischen Recht unbedingt erforderlich, einen Vertrag zur Bestellung eines Erbbaurechts (rum. drept de superficie) abzuschließen. Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, das die Bebauung eines fremden Grundstückes und den Erwerb des Eigentums an diesem Bau ermöglicht.

In Unterschied zum Pachtvertrag, der nur der Schriftform bedarf, muss der Vertrag zur Bestellung eines Erbbaurechts zu dessen Wirksamkeit unbedingt notariell beurkundet werden. Die Sicherung seiner Drittwirkung erfolgt durch die Grundbucheintragung (was bei Pachtverträgen nicht immer erforderlich ist, vgl. u.).

Form des Pachtvertrages und Sicherung der Drittwirkung

Gemäß dem alten Pachtgesetz war es erforderlich, Pachtverträge in schriftlicher Form zu schließen und in ein von dem örtlich zuständigen Stadtrat speziell geführtes Register innerhalb von 15 Tagen ab deren Abschluss einzutragen. Diese zwei Formalitäten waren sowohl für die Wirksamkeit als auch für die Sicherung der Drittwirkung eines Pachtvertrages unerlässlich.

Nach Maßgabe des Art. 1838 Abs. 1 BGB müssen Pachtverträge unter der Sanktion der absoluten Nichtigkeit in schriftlicher Form geschlossen werden. Die Eintragung des Pachtvertrages in das spezielle Register des zuständigen Gemeinderates ist weiterhin gesetzlich erforderlich (Abs. 2 desselben Art.), allerdings sieht das Gesetz keine Frist dafür vor - und übt die Unterlassung dieser Eintragung keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit des Pachtvertrages aus. Der Pachtvertrag bleibt also trotz der fehlenden Eintragung ins o.g. Register wirksam, und der Pächter kann ggf. verpflichtet werden, eine vom Gericht festgelegte Geldbuße pro Verzugtag bis zur Nachholung der Eintragung zu entrichten.

Hinsichtlich der Sicherung der Drittwirkung des Pachtvertrages erfolgt diese nicht ohne weiteres durch die reine Eintragung in das o.g. Register des örtlichen Stadtrates, wie bislang im Pachtgesetz vorgesehen. Aus der systematischen Auslegung des Art. 1838 Abs. 4 BGB und der weiteren Bestimmungen des BGB betreffend Mietverhältnisse ergibt sich, dass die Drittwirkung eines Pachtvertrages ähnlich wie im Falle eines Mietvertrages gesichert wird, was abhängig von der Existenz eines Grundbuches für das vertragsgegenständliche Grundstück unterschiedlich ist. Für Grundstücke, die bereits im Grundbuch eingetragen sind, muss der Pachtvertrag ins Grundbuch eingetragen werden, um Wirkungen gegenüber Dritten (wie z.B. den Käufer des Grundstückes) zu entfalten. Für den Fall, dass für das Grundstück noch kein Grundbuch eröffnet wurde, ist der Pachtvertrag dem neuen Eigentümer (Käufer) des Grundstückes nur dann entgegenhaltbar, wenn er ein sog. bestätigtes Datum (Rom. data certa) hat, das vor Kaufvertragschluss liegt. Dieses bestätigte Datum kann durch Eintragung in das o.g. Register des örtlichen Stadtrates, aber auch unabhängig davon erlangt werden, wie z.B. durch die Bestätigung des Pachtvertragsdatums durch einen öffentlichen Notar oder einen Anwalt.

Fazit

Infolge dessen Novellierung durch das neue BGB ist das rumänische Pachtrecht weniger formalistisch geworden. Der bloße Abschluss des Pachtvertrages in schriftlicher Form ist für dessen Wirksamkeit ausreichend; die Eintragung ins spezielle Register des örtlichen Stadtrates ist kein Wirksamkeitserfordernis mehr. Zur Sicherung der Drittwirkung des Pachtvertrages reicht es allerdings nicht mehr aus, dass der Pachtvertrag in das Register des Stadtrates eingetragen wird; zusätzlich ist es erforderlich, diesen ins Grundbuch des Grundstücks zu registrieren, sofern ein derartiges Grundbuch bereits eröffnet wurde.

Ein Beitrag von Andrada Harangus, Avocat - LL.M.

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