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Montag, 17. Okt. 2011

Reform des Immobilienrechts im neuen Bürgerlichen Gesetzbuch

 
Das am 01.10.2011 in Kraft getretene neue Bürgerliche Gesetzbuch (Codul Civil, nachfolgend BGB) ersetzt das alte BGB Rumäniens von 1864. Die Reform des BGBs ist vor allem im Bereich des Immobilienrechts von besonderer Bedeutung.

Wesentliche Neuregelungen im Immobilienrecht

Nachfolgend werden einige der wesentlichen praxisrelevanten Neuerungen des rumänischen Immobilienrechts geschildert.

1. Neugestaltung der Funktion der Grundbucheintragung

Gemäß dem aktuellen Stand der Gesetzgebung spielt die Grundbucheintragung keine Rolle bei der Bestellung oder Übertragung von dinglichen Rechten. Diese dient lediglich der Publizität der bestellten/ übertragenen dinglichen Rechte gegenüber Dritten und sichert somit lediglich die Drittwirkung der diesbezüglich geschlossenen Rechtsgeschäfte (z. B. Kaufverträge, Verträge zur Bestellung von Dienstbarkeiten etc.).

Das neue Konzept des BGB reformiert die Rolle der Grundbucheintragung grundlegend. Diese erhält dadurch eine erhöhte Bedeutung, da die Grundbucheintragung nach dem neuen BGB grundsätzlich eine konstitutive Wirkung haben wird. Die Bestellung oder Übertragung von dinglichen Rechten erfolgt somit nicht länger aufgrund der diesbezüglich geschlossenen Verträge, sondern erfordert zusätzlich die Grundbucheintragung.

Das Gesetz Nr. 71/ 2011, wodurch das Datum des Inkrafttretens des neuen BGB zum 01.10.2011 festgelegt wurde, schreibt allerdings überraschenderweise vor, dass diese neue Rolle des Grundbuchs erst dann in der Praxis anwendbar sein wird, wenn die Katasterarbeiten in den Gebietskörperschaften abgeschlossen und Grundbücher für die betreffenden Grundstücke eröffnet werden. Wann dies geschehen wird, ist ungewiss, zumal sich Rumänien seit 1996 erfolglos bemüht, das Kataster überall im Land einzuführen.

2. Neue Regelungen im Falle der Bebauung eines fremden Grundstücks

Im neuen BGB werden die Regelungen im Falle der Bebauung eines fremden Grundstücks (accesiune) teilweise umgestaltet und erweitert. Diese Regelungen greifen insbesondere dann, wenn der Bauherr einen Bau auf einem Grundstück errichtet, an dem er kein Recht hat (z. B. weil der zugrunde liegende Kaufvertrag/ Vertrag zur Bestellung eines Erbbaurechts an dem Grundstück nichtig ist).

Aufgrund des neuen BGB verfügt der Eigentümer des Grundstücks in dieser Konstellation über die Option, den Bauherr zum Kauf des Grundstücks zu dem marktüblichen Preis zu zwingen. Diese Möglichkeit war im alten BGB nicht vorgesehen.

Für den Fall, dass der Bauherr bösgläubig war (d. h. den Bau in Kenntnis der Tatsache errichtet hat, dass er kein Recht an dem Grundstück hat), sieht das neue BGB eine gravierende Sanktion für ihn vor. Optiert der Eigentümer des Grundstücks in diesem Falle für den Erwerb des Eigentums am Bau, hat er dem Bauherrn nur die Hälfe des Bauwertes/ der Investition als Entschädigung zu zahlen. Diese Sanktion ist von Investoren insbesondere dann in Betracht zu ziehen, wenn sie Grundstücke in Kenntnis gravierender Mängel der Rechtslage erwerben und diese anschließend entwickeln.

Des Weiteren ist von Bedeutung, dass die Errichtung des Baus ohne Baugenehmigung oder abweichend davon automatisch dazu führt, dass der Bauherr als bösgläubig eingestuft wird.

3. Ausdrückliche Regelung des Erbbaurechts

Günstig für viele Investoren, insbesondere im Bereich erneuerbarer Energien, ist die ausdrückliche Regelung des Erbbaurechts (drept de superficie) in dem neuen BGB. Dieses Rechtinstitut, dass im alten BGB überhaupt nicht geregelt war, sondern eine Entwicklung der Lehre und Rechtsprechung war, ermöglicht die Errichtung von Bauten an fremden Grundstücken und den anschließenden Erwerb.

Im neuen BGB sind detaillierte Regelungen betreffend die Dauer, den Umfang und die Beendigung des Erbbaurechts vorgesehen.

Es ist erwähnenswert, dass Erbbaurechte lediglich befristet, d. h. für eine maximale Dauer von 99 Jahren, bestellt werden dürfen. Beim Ablauf der Dauer des Erbbaurechtes kann der Grundstückseigentümer den Bauherr grundsätzlich dazu zwingen, das Grundstück zu kaufen, sofern der Wert des Baus den Grundstückswert überschreitet.

Fazit

Das neue BGB reformiert das rumänische Immobilienrecht maßgeblich in wesentlichen Punkten und stellt deswegen einen klaren Schritt nach vorne in diesem Bereich dar. Einige Regelungen sind dennoch problematisch. Darunter zählt insbesondere die Anwendung der konstitutiven Wirkung der Grundbucheintragung erst nach dem völlig ungewissen und unklaren Zeitpunkt der Finalisierung der Katasterarbeiten. Statt der bezweckten Erhöhung der Sicherheit beim Grundstückserwerb wurde dadurch leider (noch mehr) Unsicherheit und Unklarheit in diesem Bereich geschaffen.

Ein Beitrag von Andrada Harangus, Avocat

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