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Donnerstag, 11. Aug. 2011

"Kauf bricht nicht Pacht" und weitere Aspekte des rumänischen Pachtrechts

 
Die meisten Pachtverträge schreiben in der Regel ein Vorkaufsrecht zu Gunsten des Pächters vor. Allerdings gibt es oftmals den Fall, dass der Verpächter das verpachtete Grundstück an einen Dritten während der Pachtdauer verkauft, ohne den Pächter über die Verkaufsabsicht vorab zu informieren und ohne die Existenz des Pachtvertrages im Kaufvertrag zu enthüllen.

"Kauf bricht nicht Pacht"

Pachtverträge sind gemäß Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes Nr. 16/1994 betreffend die Verpachtung in schriftlicher Form zu schließen und in ein von dem örtlich zuständigen Stadtrat speziell geführtes Register innerhalb von 15 Tagen ab deren Abschluss einzutragen. Laut Abs. 4 desselben Art. sind nur diejenigen Pachtverträge, die in schriftlicher Form geschlossen und beim Stadtrat gemäß dem Gesetz registriert wurden, wirksam und entgegenhaltbar. Daraus folgt, dass der Käufer eines verpachteten Grundstücks grundsätzlich verpflichtet ist, den Pachtvertrag einzuhalten, sofern dieser in schriftlicher Form geschlossen und beim Stadtrat fristgerecht (d.h. innerhalb der o.g. 15-Tage-Frist) registriert wurde.

Dieselbe Schlussfolgerung ergibt sich auch aus Art. 1441 des Zivilgesetzbuches, wonach der Käufer eines verpachteten Grundstücks verpflichtet ist, die vor dem Verkauf erfolgte Pacht einzuhalten, sofern diese durch eine Privaturkunde mit bestätigtem Datum (rum. data certa) erfolgt ist - es sei denn, die Beendigung des Pachtvertrages wegen des Verkaufs wurde in dem Pachtvertrag ausdrücklich vorgesehen. Sofern der Pachtvertrag in schriftlicher Form geschlossen und im Register des örtlich zuständigen Stadtrates eingetragen wurde, handelt es sich um eine Privaturkunde mit bestätigtem Datum im Sinne des o.g. Artikels und ist somit vom neuen Eigentümer des Grundstücks einzuhalten.

Der im deutschen Recht verankerte Grundsatz "Kauf bricht nicht Pacht" findet somit ebenfalls im rumänischen Recht Anwendung und zwar unabhängig davon, ob die Existenz des Pachtvertrages im Kaufvertrag vom Verkäufer enthüllt wurde oder nicht.

Sicherung der Drittwirkung eines im Pachtvertrag vorgesehenen Vorkaufsrechts

Dasselbe Gesetz Nr. 16/1994 betreffend die Verpachtung sah in Art. 9 ihrer ursprünglichen Fassung ein gesetzliches Vorkaufsrecht (rum. drept de preemptiune) zu Gunsten des Pächters eines im Außenbereich befindlichen Grundstücks mit der Nutzungsart Ackerland vor. Dieser Art. wurde allerdings am 25.07.2005 abgeschafft, so dass der Pächter zurzeit über kein gesetzliches Vorkaufsrecht an dem verpachteten Grundstück mehr verfügt. Sofern ein Vorkaufsrecht in den (vor oder nach der o.g. Gesetzesänderung) geschlossenen Pachtverträgen vorgesehen ist, kann dieses u.E. als vertragliches Vorkaufsrecht (rum. drept de preferinta la cumparare) eingestuft werden. Die Rechtsquelle dieses Rechts ist somit nicht das Gesetz Nr. 16/1994, sondern der Wille der Parteien laut Pachtvertrag.

Die Einstufung eines Vorkaufsrechts als gesetzlich oder vertraglich hat bedeutsame Konsequenzen für dessen Drittwirkung. Im Unterschied zu gesetzlichen Vorkaufsrechten, die grundsätzlich keinen Formalitäten zwecks Sicherung ihrer Drittwirkung bedürfen, sind vertragliche Vorkaufsrechte ins Grundbuch einzutragen, damit deren Drittwirkung gewährleistet wird. Die reine Eintragung des Pachtvertrages in das Register des Stadtrates ist u.E. lediglich für die Sicherung der Drittwirkung des Pachtverhältnisses selbst ausreichend, nicht aber für das dadurch bestellte Vorkaufsrecht.

Die durch Pachtverträge bestellten Vorkaufsrechte sind in der Praxis meistens nicht im Grundbuch eingetragen. Vor diesem Hintergrund kann der neue Grundstückseigentümer (Erwerber des Grundstücks aufgrund des Kaufvertrages mit dem Verpächter) u.E. grundsätzlich erfolgreich geltend machen, dass das Vorkaufsrecht ihm gegenüber nicht entgegenhaltbar ist und der Kaufvertrag mit dem Verpächter somit grundsätzlich wirksam ist. Dies heißt aber nicht, dass der Käufer den Pachtvertrag nicht bis zu seinem Ablauf einhalten muss. Der Pachtvertrag selbst ist dem Käufer (unabhängig von der Problematik des Vorkaufsrechts) entgegenhaltbar, da dessen Drittwirkung durch Eintragung in das Register des Stadtrates (und nicht ins Grundbuch) gesichert wird. Wegen der Verletzung des Vorkaufsrechts hat der Pächter in dieser Situation u.E. lediglich einen Anspruch auf Schadenersatz gegenüber dem ursprünglichen Verpächter.

Ein Beitrag von Andrada Haranguş (geb. Sârb), LL.M - Avocat (Rechtsanwältin)

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