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Freitag, 15. Apr. 2011

Gutglaubenschutz hinsichtlich der Grundbucheintragungen

 
Im Unterschied zum deutschen Recht erfolgt die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie im rumänischen Recht (gemäß dem aktuellen Stand) bereits durch den zwischen dem Verkäufer und dem Käufer abgeschlossenen Kaufvertrag. Die anschließende Grundbucheintragung wird nur zum Zweck der Publizität des Eigentumswechsels (Sicherung der Drittwirkung des Kaufvertrages) vorgenommen.

Trotz der nichtkonstitutiven Wirkungen der Grundbucheintragungen gibt es grundsätzlich im rumänischen Recht einen eingeschränkten Gutglaubenschutz hinsichtlich der Eintragungen in das Grundbuch.

Damit der Grundsatz des Gutglaubenschutzes zur Anwendung kommt, müssen allerdings mehrere Bedingungen kumulativ erfüllt werden.

1. Bedingung - Grundbucheintragung des Vorerwerbers trotz Rechtsmängel

Erste und prinzipielle Voraussetzung für die Anwendung des o.g. Grundsatzes ist die Eintragung des Eigentums des Vorerwerbers an einer Immobilie ins Grundbuch, obwohl Mängel des Eigentums (z.B. ein Grund für die Annullierung oder Nichtigkeit des Vertrages, wodurch die Immobilie durch den Vorerwerber erworben wurde) vorliegen.

2. Bedingung - Gutgläubiger entgeltlicher Erwerb der Immobilie durch den Folgeerwerber und dessen Grundbucheintragung

Zweite und kennzeichnende Voraussetzung für die Anwendung des o.g. Grundsatzes ist der Erwerb der Immobilie durch einen gutgläubigen entgeltlichen Folgeerwerber aufgrund eines wirksamen Vertrages und die anschließende Eintragung des neu erworbenen Eigentums des Folgeerwerbers ins Grundbuch.

Folgende praxisrelevante Präzisierungen betreffend diese zweite Voraussetzung sind erforderlich: (i) mit Ausnahme des ursprünglichen Mangels des Eigentums des Vorerwerbers muss der Vertrag zwischen dem Vorerwerber und dem Folgeerwerber wirksam sein; (ii) ein Erwerber ist dann als gutgläubig zu betrachten, wenn er sich auf die Korrektheit der Eintragungen im Grundbuch verlassen hat und keine Gründe für die Annullierung/ Nichtigkeit der Verträge, aufgrund deren die Voreigentümer die Immobilie erworben haben, kennt bzw. hätte kennen müssen; gemäß Art. 1899 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches wird die Gutgläubigkeit widerlegbar vermutet; (iii) wenn der Erwerb durch den Folgeerwerber durch Kauf oder Tausch erfolgt, handelt es sich um einen entgeltlichen Erwerb.

3. Bedingung - Ablauf von 3 Jahren ab der ersten falschen Grundbucheintragung

Dritte und letzte Voraussetzung für die Anwendung des o.g. Grundsatzes ist der Ablauf einer bestimmten Zeitspanne (genauer 3 Jahre ab der ersten falschen Grundbucheintragung, d.h. die Eintragung des Vorerwerbers ins Grundbuch), ohne dass eine Klage auf Grundbuchberichtigung in dieser Zeitspanne erhoben wird.

Wirkungen des Grundsatzes des Gutglaubenschutzes

Wenn die o.g. Bedingungen kumulativ erfüllt sind, führt der Grundsatz des Gutglaubenschutzes grundsätzlich dazu, dass der gutgläubige entgeltliche Folgeerwerber das Eigentum an der Immobilie nicht mehr verlieren kann, weil eine etwaige Klage auf Grundbuchberichtigung (Löschung des Folgeerwerbers aus dem Grundbuch) als verjährt abgewiesen würde, selbst wenn die Klage in der Hauptsache (z.B. Feststellung der Nichtigkeit des Vorerwerbs und der darauf folgenden Veräußerungen inkl. des Folgeerwerbs) grundsätzlich zulässig wäre. Der wahre Eigentümer hat lediglich eine Regressklage (auf Schadenersatz) gegen den Vorerwerber.

Fazit

Die Überprüfung der Anwendbarkeit des o.g. Grundsatzes in jedem einzelnen Fall setzt eine Prüfung des Eintritts sämtlicher o.g. Bedingungen voraus, welche in der Regel die Inanspruchnahme von spezialisierter Rechtsberatung erfordert. Bedingungen, wie z.B. die Wirksamkeit des Kaufvertrages zwischen dem Vorerwerber und dem Folgeerwerber, können nur infolge einer umfangreichen Due Diligence hinsichtlich der Rechtslage der Immobilie überprüft werden.

Ein Beitrag von Andrada Sarb, LL.M - Avocat (Rechtsanwältin)

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